마음에 드는 집을 찾았다고 바로 계약금부터 보내셨나요. 전세사기 피해자들의 공통된 증언은 “등기부등본을 떼어봤는데도 속았다”는 거예요. 한 번 보고 넘어가는 게 아니라, 계약 전·계약 당일·잔금일 이렇게 세 번 확인해야 하는 이유가 있어요.
계약서에 도장 찍기 전 반드시 거쳐야 할 체크리스트를 정리했어요.
글의 순서
1. 전세사기 계약 체크리스트, 등기부등본은 세 번 떼어보세요
등기부등본을 계약 당일 한 번만 확인하고 안심하는 경우가 많은데, 이건 위험해요. 계약 전, 계약 당일, 잔금 치르는 날까지 총 세 번 발급받아 확인해야 해요. 계약 후에도 집주인이 몰래 새 대출을 받아 근저당을 추가로 설정하는 경우가 실제로 있기 때문이에요.
등기부등본은 갑구와 을구를 각각 다르게 봐야 해요. 갑구에서는 실제로 계약하러 온 사람이 진짜 소유자와 일치하는지 신분증을 대조하고, 압류·가압류·신탁등기가 걸려 있지 않은지 확인하세요. 을구에서는 근저당권(대출)이 얼마나 잡혀 있는지 확인해야 해요.
2. 이 공식으로 안전선을 계산하세요
가장 핵심적인 안전 기준은 이거예요. ‘근저당권 채권최고액 + 선순위 임차인 보증금’을 합친 금액이 주택 시세(또는 감정가)의 70%를 넘지 않아야 비교적 안전해요. 이 합계가 70%를 넘으면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커져요. 계약 전에 직접 계산기를 두드려서 이 수치부터 확인하세요.
여기에 하나 더 챙겨야 할 게 있어요. 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 확인하는 ‘미납국세 열람’이에요. 세금을 많이 체납한 집주인일수록, 나중에 세금 체납 처분으로 집이 공매에 넘어가거나 보증금으로 세금을 대신 갚아야 하는 상황이 생길 수 있어요.
3. 등기부등본만 보면 놓치는 함정
등기부등본을 완벽하게 확인해도 안심할 수 없는 이유가 있어요. 불법 증축이나 위법 건축은 등기부등본에 나타나지 않는 경우가 많아요. 발코니를 방으로 개조했거나 지하 공간을 주거용으로 쓰고 있다면 위법 건축에 해당할 수 있어요.
이런 위법 건축물은 경매 시 배당에 차질이 생길 수 있을 뿐 아니라, 전세보증금 반환보증 가입 자체가 거절될 수 있어요. 건축물대장을 함께 발급받아 실제 구조와 일치하는지 대조해보는 게 안전해요.
신축 빌라나 아직 등기가 안 된 미등기 주택도 특히 조심해야 해요. 임시사용승인을 받은 상태라면 전입신고와 확정일자는 받을 수 있지만, 등기 완료 전까지는 등기부등본으로 근저당 여부를 확인할 방법이 없어요.
이런 경우엔 등기부등본 확인보다 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부가 훨씬 중요한 판단 기준이 돼요. 신축 빌라는 주변 시세 비교 자체가 어려워서 전세사기의 표적이 되기 쉬우니, 인근 아파트의 전세가율과 비교해 지나치게 높은 전세가라면 반드시 의심해봐야 해요.
4. 계약금 보내기 전 마지막 확인
집주인 본인이 아니라 대리인이 계약하러 나왔다면 더 조심해야 해요. 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 반드시 확인하고 사본을 보관해두세요. 그리고 절대로 대리인 명의 계좌로 계약금을 보내면 안 돼요. 반드시 등기부등본상 소유주(집주인) 명의의 계좌로만 송금해야 안전해요.
전세보증금 반환보증 가입은 이제 선택이 아니라 필수예요. 최근 법 개정으로 임대사업자는 보증보험 가입이 의무화됐고, 일반 임대인이라도 가입을 거부한다면 그 매물은 피하는 게 좋아요.
계약금을 보내기 전에 HUG 같은 공적 보증기관을 통해 가입이 가능한 매물인지 먼저 확인하고, 계약서 특약에 “대출·보증 거절 시 계약금 전액 반환” 조항을 반드시 넣어두세요. 전입신고와 확정일자만으로는 부족해요. 이건 경매 시 순위를 확보해줄 뿐이라, 집값이 보증금보다 낮아지는 ‘깡통전세’ 상황에서는 보증금 전액 반환을 보장해주지 않거든요.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 전입신고와 확정일자만 받으면 보증보험은 안 들어도 되나요?
아니에요. 대항력과 우선변제권은 경매 시 순위를 확보해줄 뿐이고, 깡통전세 상황에서는 보증금 전액 반환을 보장하지 않아요. 보증보험 가입이 가장 확실한 안전장치예요.
Q. 임대인이 보증보험 가입을 거부하면 어떻게 하나요?
임대사업자는 가입이 의무화됐어요. 일반 임대인이 가입을 거부한다면 그 매물은 피하는 게 상책이고, 계약서 특약에 가입 불가 시 계약 해제 조건을 넣어야 해요.
Q. 미등기 신축 주택은 등기부등본을 확인할 수 없는데 어떻게 하나요?
등기 완료 전까지는 근저당 여부를 등기부로 확인할 수 없어요. 이런 경우엔 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 계약금 송금 전에 반드시 확인하는 게 훨씬 중요해요.
Q. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받고 이사해야 한다면요?
임차권등기명령을 신청해서 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 이사할 수 있어요. 이 절차를 거치지 않고 이사하면 기존에 확보한 권리를 잃을 수 있어요.
맺음말
전세사기 계약 체크리스트의 핵심은 등기부등본 3회 확인, 근저당+선순위보증금이 시세의 70% 이하인지 계산, 위법 건축물 여부 대조, 그리고 무엇보다 전세보증금 반환보증 가입이에요.
등기부등본을 다 확인했다고 방심하지 말고, 계약금을 보내기 전 이 모든 절차를 순서대로 거치세요. 정확한 개별 상황 판단은 부동산 전문가나 법률구조공단 상담을 함께 받아보는 것이 안전합니다.
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