주택 증여 취득세율 12% 중과 조건, 사위·며느리는 예외 아닌 이유

부모님 집을 증여받기로 했는데 취득세가 3.5%인지 12%인지 헷갈려서 검색해보신 분들 많으실 겁니다. 실제로 같은 집을 증여받아도 누구에게 받는지, 어디에 있는 집인지에 따라 세금이 3배 넘게 차이 날 수 있습니다.

특히 “1세대 1주택자 증여는 중과가 안 된다”는 얘기만 믿고 진행했다가, 사위나 며느리에게 준 경우라 12%가 그대로 적용돼 낭패를 보는 사례도 실제로 있습니다.

주택 증여 취득세율이 어떻게 정해지는지, 12% 중과를 피할 수 있는 조건과 실수하기 쉬운 함정까지 정리해드립니다.

글의 순서

주택 증여 취득세율, 기본은 3.5%

부동산을 무상으로 증여받으면 일반적으로 취득세 3.5%가 적용됩니다. 여기에 지방교육세와, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세까지 더해져 실제 부담은 3.8~4% 안팎이 됩니다.

매매(유상취득)와 달리 증여(무상취득)는 실제 거래가액이 없기 때문에, 시가인정액(유사 매매사례가액 등)이 확인되지 않으면 시가표준액(공시가격)을 기준으로 세금을 계산합니다.

기본 3.5%가 12%로 뛰는 건 아래 세 가지가 동시에 충족될 때뿐입니다.

즉 다주택자라도 비조정대상지역 주택이거나 공시가격 3억원 미만이면 중과되지 않고 기본세율 3.5%가 적용됩니다.

참고로 조정대상지역은 2025년 10월 15일 대폭 확대돼, 2026년 현재 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남 등 12개 지역이 포함돼 있습니다.

증여자가 1세대 1주택자라면 조정대상지역·3억원 이상 조건에 해당해도 중과되지 않고 기본세율 3.5%가 적용됩니다. 다만 이 예외는 ‘누구에게 증여하느냐’에 따라 달라지는데, 여기서 실수가 자주 나옵니다.

1세대 1주택자인 부모가 조정대상지역 3억원 이상 주택을 사위나 며느리에게 증여하면, 예외 대상에 포함되지 않아 12% 중과세율이 그대로 적용됩니다.

“1주택자니까 괜찮겠지”라고 넘겨짚었다가 세금 폭탄을 맞는 대표적인 사례입니다.

또 하나 흔한 오해가 지분 증여입니다. “5억원 주택을 절반(50%)만 증여하니 2억 5천만원이라 3억원 미만 아니냐”고 생각하기 쉽지만, 중과 판단 기준인 3억원은 지분율과 무관하게 주택 전체의 시가표준액을 기준으로 판단합니다.

지분을 쪼개서 증여해도 중과를 피할 수 없다는 뜻입니다.

지방세법상 증여재산의 취득시기는 소유권이전등기 접수일이 아니라 증여계약일입니다. 이 차이가 중요한 이유는, 조정대상지역이 새로 지정되거나 해제되는 시점과 겹칠 때 취득세율이 달라지기 때문입니다.

지정 전에 계약서를 작성했다면 지정 후에 등기하더라도 지정 전 세율이 적용될 수 있습니다.

결국 핵심은 세 가지입니다. 조정대상지역·3억원·다주택자 세 조건이 다 맞는지 확인하고, 예외 대상이 배우자·직계존비속에 한정된다는 점(사위·며느리 제외)을 기억하고, 지분 증여로도 중과를 피할 수 없다는 점까지 챙기면 됩니다.

금액이 큰 만큼 등기 전에 세무사 등 전문가 확인을 한 번 더 거치는 게 안전합니다.

※ 이 글은 2026년 기준 일반 정보이며, 투자·세무 자문이 아닌 정보 제공용입니다. 개별 사안은 세무사 등 전문가 상담을 권장합니다.

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